亡くなった親の不動産の名義変更に必要な書類と手続きの方法

１　不動産の名義変更とは

不動産の名義変更とは、不動産登記簿の権利部の甲区に記録される、不動産の所有名義を他の人の名義に変更することをいいます。

相続の場合、通常、被相続人の名義から子などの相続人の名義に変更します。

不動産の所有権自体は、親が亡くなり、相続が発生した時点で相続人の共有となります。

その後、遺産分割協議等によって相続人の間での分割方法が決まると、その取り決めどおりに所有権が遡って移転することになります。

所有権自体は、遺産分割協議により被相続人から移転することとなりますが、これを登記しなければ、当事者以外の第三者に対して、権利の移転を主張できない（対抗できない）ため、相続人が不動産を売却したり、不動産に抵当権を設定したりすることが難しくなります。

場合によっては、他の相続人に法定相続分を売却されてしまい、権利の一部を失う可能性もあります。

また、相続登記が義務化され、２０２４年４月１日以降は、原則として、相続から３年以内に登記の申請をする必要があり、正当な理由がなく、これを怠ると１０万円以下の過料の対象となりますので注意が必要です。

相続開始を知らなかった場合など例外もありますので、詳しくは弁護士にご相談ください。

親の不動産の名義変更に必要な書類には、①相続による所有権の移転登記申請に必要な書類と、②遺産分割や相続放棄が行われた場合など、法定相続分と異なる所有権（持分）移転登記申請をする際に必要となる書類があります。

まず、「相続を証する市区町村長その他の公務員が職務上作成した情報」が必要になります。

代表的なものは、戸籍謄本です。

戸籍謄本には、親の死亡の年月日が記載され、また配偶者、子、直系尊属等、亡くなった親の相続関係（身分関係）が記載されています。

実際には、親の死亡時の戸籍のみでなく、親の出生時から現在までの戸籍（除籍）の謄本が必要になる場合が多いのですが、親の戸籍の収集は、弁護士や司法書士などの専門家に依頼しなければ困難であったり手間がかかったりする場合が多いです。

また、戸籍に記載された親の本籍と、登記簿上の親の住所が異なるときは、親の住民票の除票の写しを、同一性の確認のため提出することが必要になります。

さらに、名義を変更する相続人の住民票の提出も必要です。

例えば、遺言書によって法定相続分と異なる相続分が指定された場合は、遺言書の提出が必要となります。

遺言書が自筆証書遺言である場合は、検認手続がされたことの証明も必要です。

また、遺産分割協議が行われた場合は、登記申請をする相続人以外の相続人全員の実印での押印がされた遺産分割協議書と、押印した相続人の印鑑証明書の提出が必要となります。

名義変更、すなわち相続を原因とする所有権の移転登記の申請をするには、登記申請書と上記２の添付書類とを、法務局の登記所に提出する必要があります。

申請はオンラインで行うことも可能です。

申請に際しては、民法や不動産登記法などの諸法令や、実際のケースごとに登記所がどのような運用を行っているかの正確な知識が必要になりますので、専門家に依頼して名義変更されることをお勧めします。

亡くなった親の相続財産に不動産がある場合は、名義変更の前提として、相続人の間で遺産分割協議を行う必要がある場合も少なくありません。

遺産分割の内容に相続人間で争いがある場合は、弁護士が遺産分割協議の代理人として他の相続人と協議したり、場合によっては調停を申し立てたりすることも必要となる場合も少なくありません。

相続人間で合意した遺産分割協議書の作成自体は司法書士にもできますが、遺産分割協議において相続人の代理人となることができるのは通常弁護士のみですので、亡くなった親の不動産について名義変更の必要があるとお考えの場合は、まず弁護士にご相談されることをおすすめします。

当事務所では、相続について原則として無料相談をご利用いただくことができます。

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